所谓借款买房，是指限购政策出台后，部分需要买房的人失去了购房资格，即使能签订买卖合同，也不能在房地产中心进行交易转让。这种情况下，借款合同是否有效？实名购房合同有效吗？

“名义购房”是指房屋实际投资人以他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有

权的行为。

 

这个操作是否有效，取决于名人(实际买家)和名人(房屋登记人)之间是否有贷款协议。这主要是基于《民法典》关于当事人“意思自治”原则的规定。购房前名人与知名人士签订借款协议，明确约定房屋所有权的，应当认定借款行为有效，房屋所有权属于借款名人。

如果一方当事人提供证据证明购买该房屋存在出资关系，但不足以证明双方有协议以名义登记，并主张确认该房屋属于其所有或者要求登记人登记房屋所有权转移的，不予支持；单独向登记人主张出资债权的，应当根据出资性质按照有关法律法规办理。

借名人起诉借名人腾退房子怎么办？

在房屋腾空纠纷中，被告以名义购房关系为抗辩事由的，法院应说明可以提起反诉，办理房屋转移登记手续。当事人坚持

不反诉的，应当尝试就其抗辩是否成立作出判决。

 

如果发现是名义买房的关系，原告的主张应依法驳回。

名人擅自卖房怎么办？

名人擅自将自己名下登记的房屋转让给他人。著名借款人以对该房屋享有实际权利为由请求确认买卖合同无效的，一般不会支持，但著名借款人能够证明买受人知道或者应当知道该房屋有贷款登记的除外。

如果买方为善意第三方，且买方和借款人均要求继续履行合同，则适用以下规定：

1、已办理房屋所有权转移登记；

2.未办理房屋所有权转移登记，实际合法占用房屋的；

3.未办理房屋权属转移登记，且该房屋未合法入住的，应综合考虑各买受人实际支付金额及顺序、是否办理网上签约、合同成立顺序等因素，公平合理确定。

如何降低“名义买房”的风险

指名买房有风险。消费者要想尽办法通过正规途径买房。如果非要实名买房，要注意以下几个方面，努力把风险降到最低：

首先，在实名购房之前，要搞清楚所购房屋的性质，房屋是否可以上市交易，实名购房是否违反国家政策规定，以防止以后获得房屋所有权。

第二，签订书面协议。为区别于借款合同，书面协议应写明双方按名购房的合同关系，并可邀请第三方见证合同。

第三，注意保留双方协商、签订名义购房协议时的证据，如请朋友见证、录音录像等。

最后，注意保存购房手续、付款凭证(银行转账记录、收据、贷款还款记录等)。)，购货发票、房产证等书证材料。

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